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碧桂园为何大崩溃?
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碧桂园为何大崩溃?

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发表于 2018-7-22 16:10 |显示全部楼层
引子:
碧桂园又出事了,而且还是连着好几桩!继上海售楼处倒塌之后,碧桂园杭州项目地基近日直接坍塌,殃及附近居民;另一边是某部开誓师大会,集体喝鸡血,令人惊叹。
碧桂园又出事了,而且还是连着好几桩!继上海售楼处倒塌之后,碧桂园杭州项目地基近日直接坍塌,殃及附近居民;另一边是某部开誓师大会,集体喝鸡血,令人惊叹。

9000亿债务压顶,资产负债率接近90%,高额负债下这家宇宙级房企去杆杠压力倍增。自4月集团加快“高周转”政策推出以来,尽管销售业绩喜人,但工程质量问题和安全事故频发让各方对碧桂园的信心降至低谷。
杭州项目地基坍塌,200米大坑殃及周边居民
“我们这里都知道了,确实是碧桂园的项目出事了。有人说是因为新房限价,卖不出高价,房企就偷工减料。”杭州萧山一位房地产行业人士向券商中国记者表示。

据微信公众号“包邮区”消息,7月12日,杭州萧山碧桂园前宸府项目边上出现了一个大坑。当天早上六点,已经有人发现工地基坑坑壁上出现了裂痕;不到两个小时,基坑边缘路面塌陷。事故殃及前宸府旁边居民楼,基坑的裂痕延伸到其地基,让这栋三层小楼成了危房,十几户人家被疏散到宾馆里。
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更加令人担忧,就在6月底,碧桂园上海一处售楼处刚刚发生过坍塌,造成一死9伤。据央视新闻,6月24日16:50分左右,上海奉贤区海湾镇发生一起安全生产事故,一在建小区工地发生模架坍塌事故,目前已致1人死亡9人受伤。

据悉,发生坍塌的是位于上海市奉贤区海农公路上的在建小区工地,目击者称:工地系碧桂园小区。当地安监部门介绍,发生坍塌的是一栋在建的售楼处楼房的6层层面,当时,工人在6层做混凝土浇筑过程中,层面模架约300平米的范围突然发生坍塌,导致多名工人被压,现场工人随即先期自救,并立即拨打报警电话求助。
漳州项目销售喝鸡血
这边安全事故频发,另一边销售人员疯狂打鸡血,甚至喝鸡血……

昨日,网上有微博博主爆料,碧桂园名为御江府的楼盘召开誓师大会,员工集体喝鸡血打气。
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“高周转”成关注焦点
碧桂园的“高周转”战略一直是业内关注的焦点。为进一步追求业绩增长,提高周转速度,碧桂园在4月接连发布多个文件。
4月5日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》;4月8日,碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议;网上流传出了《集团“高周转”专题会会议纪要》。4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。
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据了解,在《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》中,碧桂园在设计环节要求,所有三四五线城市项目必须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵)。除办公场地在总部的区域外,其他区域不得回总部向主席汇报方案,该工作由设计院代为进行。在投资决策工作上,为节省时间,原则上区域投资决策工作不允许到总部进行汇报,须通过视频方式与集团投资决策中心沟通。

在《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》中,碧桂园明确集团大运营工作组牵头,各中心线条配合做好高周转工作,大运营工作组组长有经济决策权、人事任免权,可先斩后奏,过程中不断做好经验和教训的总结及培训,不断提高周转速度和投资转化率。

此外,为进一步提速高周转,碧桂园也出台了新的针对三四五线城市项目总的奖励处罚办法。办法规定,项目摘牌到开工超过40天,项目总将撤职。如项目摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0,第21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职。如果35天内(含35天)展示区开放,奖励20万;35天后开放,不奖不罚。开工工期小于3个月奖励20万;3个月到4个月之间,奖励10万;4个月到5个月,不奖不罚;5个月到6个月罚款10万;6个月到7个月,罚款20万;工期大于7个月,项目总撤职。

“客观来讲,碧桂园规模比较大,问题容易放大。高周转下的低质量楼盘,这种现象其实在行业内是比较多的,也是大家都质疑的。从品质上来说,碧桂园从来都不和高品质沾边,这一波还是抓住了三四线城市的改善型需求,一直给人感觉都是比较野蛮的模式。”有房地产行业人士向记者表示。

“碧桂园的房子质量是差很多,高周转以后更加明显,比万科其实也差不少。反正我是不会买碧桂园房子的。之前有朋友买了,收房后发现空调无法安装,幸好赶紧卖掉了。”一位大型房企相关负责人向记者表示。“精耕细作的公司规模一般都不大。”

销售额新高背后现高负债隐忧

如果单从销售业绩看,碧桂园的确增速惊人。

数据显示,碧桂园5月销售创历史新高,当月合约销售金额为人民币771.6亿元,同比增长92.6%,较前月环比增长10.9%;合约销售面积为790万平方米,同比增长67.7%。

2018年1-5月公司实现销售3346.8亿元,销售面积3529万平米,同比分别增长37%、29.4%。5月单月公司实现销售771.6亿元,销售面积790万平米,同比分别增长92.6%、67.7%,5月单月销售均价9767元/平米,同比增长14.8%。低线城市市场的高景气带动公司销售保持高增速,2017年公司销售中来自三四线项目占比约为58%,2018年前四个月分别为70%、68%、71%、66%。在港股房企中,碧桂园年内销售额率先突破3000亿关口,紧随其后的是中国恒大和万科地产,累计销售也已突破2000亿。

对比国家统计局公布的房地产开发投资和销售数据反差会更加明显。2018年1-5月全国商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速较1-4月提高1.6个百分点。1-5月商品房累计销售额48778亿元,同比增长11.8%,较1-4月累计同比扩大2.8个百分点。

然而,高额销售增长背后却是碧桂园节节攀升的负债水平,在经济去杠杆大环境下,这样的情况令人多少有些担忧。数据显示,截至2017年年末,碧桂园总资产为10496.69亿元,总负债为9330.57亿元,资产负债率高达89%。
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金融去杠杆背景下,融资成本上升,高负债对任何企业来说都会有不小资金压力,即便是宇宙级房企。2017年12月15日,上交所披露了碧桂园公司债的募集说明书:发行总额不超过200亿元(含)。其中150亿元拟用于长租项目,剩余用于偿还银行贷款。不过,5月28日,上交所信息披露,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此前2月7日,该公司债项目曾被更改为“中止”状态。

而从碧桂园的股价走势图上,也可以看到,这家去年一路走牛的内房股近三个连续下跌,自年初高点跌幅已经超过30%。

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